合同被判无效,过错方应赔偿

来源:未知  作者:admin
[摘要]
律师事务所提供: 案例: 2009年3月31日,薛先生与北京天天物业管理有限责任公司签订了一份《物业管理费协议》。协议约定:该物业管理公司将位于北京市海淀区面积约2000平方米的某
律师事务所提供:

  案例:

  2009年3月31日,薛先生与北京天天物业管理有限责任公司签订了一份《物业管理费协议》。协议约定:该物业管理公司将位于北京市海淀区面积约2000平方米的某地下室出租给薛先生使用,租期为5年。租赁用途为用于员工宿舍及仓储用房,租金为每年40000元。2009年7月1日前为装修时间。协议签订后,薛先生按照协议的约定交纳了40000元租金,同时花费40多万元对该地下室进行了装修。令薛先生意想不到的是在2010年2月的某一天,薛先生突然接到法院的电话。法院电话通知薛先生被北京天天物业管理有限责任公司起诉了,起诉要求法院判令薛先生与北京天天物业管理公司签订的物业管理费协议无效。理由是该份协议违反法律的禁止性规定,涉案的地下室属于地下人防工程,该地下室未取得人防工程使用许可证。

  薛先生接到起诉状及法院的传票后,真是又气又恨,火冒三丈。薛先生心想合同签订还不到一年的时间,对方就起诉要求确认签订的协议无效,这不是欺诈吗?40多万元的装修款怎么办?所以薛先生坚决不同意法院判令自己与北京天天物业管理有限公司签订的协议无效,否则自己将遭受巨大的损失。2010年3月北京市海淀区人民法院经过开庭审理此案,查明原告北京天天物业管理有限责任公司并没有对涉案地下室的出租权,同时该地下室没有地下人防工程许可使用手续,故判定北京天天物业管理有限公司与薛先生签订的名为物业管理费协议无效。薛先生对海淀区人民法院的判决不服,上诉至北京市第一中级人民法院。北京市第一中级人法院经过开庭审理,维持了海淀区人民法院的判决。但是北京市第一中级人民法院认为合同被判无效后,双方应按过错程度赔偿给对方造成的损失。

  办案经过:

  2011年5月份,薛先生经过朋友介绍,找到了我们律师事务所。看了薛先生的材料及北京市第一中级人民法院的判决书,我和另外一位律师接受了薛先生的委托,代理了其与北京天天物业管理有限公司的合同纠纷一案。我们提出的诉讼主张是要求法院判令被告北京天天物业管理有限公司赔偿薛先生装修损失48万元及其他相关损失2万元。我们主张的理由有二:一、被告天天物业管理有限公司违反诚实信用原则。合同是被告天天物业管理公司先提出签订的,合同的条款也是被告天天物业管理有限公司拟定的。原告薛先生已完全按约定履行了协议,可是被告在合同签订还不到一年的时间里,就起诉薛先生合同无效,违反诚实信用原则。二、北京市第一中级人民法院已明确认定合同被判无效,被告天天物业管理有限公司应承担过错责任。根据《中华人民共和国合同法》第58条的规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。据此,被告北京天天物业管理有限公司赔偿薛先生装修损失48万元及其他相关损失2万元。

  法院审理:

  2011年12月北京市海淀区人民法院经过开庭审理,支持了原告薛先生的诉讼请求。海淀法院认为:依据以生效的北京市第一中级人民法院的判决书,北京天天物业管理有限公司与薛先生签订的物业管理费协议无效。北京天天物业管理有限公司仅限于其员工宿舍使用的地下人防工程未经所有权人同意擅自转租他人,应对合同无效承担相应的法律责任,过错程度为50%。而薛先生明知租赁的系地下人防工程,仍对该工程进行了装修。薛先生对合同无效亦承担相应的法律责任,过错程度为50%。最终法院判决如下:判决被告天天物业管理有限公司赔偿原告薛先生装修费损失24万元。诉讼费各自承担50%。

  律师说法:

  本案是对合同无效后合同当事人双方如何承担合同无效法律后果的最典型案例。中华人民共和国合同法》第58条的规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。合同被判无效的案例还常发生在房屋买卖合同当中,例如宋庄画家村案。

  下附:宋庄画家村案判决书

  原告李玉兰与被告马海涛一般买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告李玉兰及其委托代理人陈旭、王立则,被告马海涛的委托代理人董秀梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  原告李玉兰诉称:2002年7月1日,我与被告马海涛签订了房屋买卖协议,约定由我购买位于北京市通州区宋庄镇辛店村房屋8间及院落,房屋价款45 000元。2006年12月,马海涛向贵院起诉要求确认双方签订的房屋买卖协议无效,返还房屋。2007年12月17日,北京市第二中级人民法院作出终审判决,确认双方签订的房屋买卖协议无效,我向马海涛返还房屋,马海涛向我支付房屋及添附部分价款93 808元,同时该判决认定马海涛为导致协议无效的主要责任方,应对我的信赖利益损失进行赔偿。现诉至法院要求被告马海涛赔偿我经济补偿金480 000元,并负担本案诉讼费用。

  被告马海涛辩称:原告李玉兰要求赔偿信赖利益损失的诉讼请求违背事实和法理,不利于维护法律的权威及国家土地政策的落实,双方签订的房屋买卖协议已经二审判决确定无效,根据国家相关文件规定居民不能购买农村房屋,农民只能拥有一处宅基地,我不应该承担赔偿责任,不同意原告李玉兰的诉讼请求。

  经审理查明:2002年7月1日,原告李玉兰与被告马海涛签订了房屋买卖协议,双方约定马海涛以45 000元的价格将位于北京市通州区宋庄镇辛店村的正房五间、厢房三间及院落出售给李玉兰。当天李玉兰交清了房款,马海涛交付了房屋。后李玉兰对该房屋进行了整修,添加了卫生间等附属设施,新建了三间西厢房。后马海涛诉至我院要求确认其与李玉兰签订的房屋买卖协议无效,李玉兰腾退房屋。经北京市第二中级人民法院终审,判决双方签订的房屋买卖协议无效,李玉兰腾退房屋,马海涛支付李玉兰房屋及添附部分价款93 808元,同时该判决认定马海涛为导致协议无效的主要责任方,应对李玉兰的信赖利益损失进行赔偿。

  另查,经原告李玉兰申请,2008年4月8日,经本院委托,北京中企华房地产估价有限公司对涉案房屋宅基地区位价值进行了评估,结果为房屋宅基地区位总价为 264 700元。

  上述事实,有房屋买卖协议、集体土地建设用地使用证、房地产评估报告、鉴定费票据、(2007)二中民终字第13692号民事判决书及双方当事人陈述等证据在案予以佐证。

  本院认为:合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。原告李玉兰与被告马海涛所签订的房屋买卖合同被法院确认无效后,双方应按照各自的过错程度承担相应的责任。考虑到马海涛作为出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围,其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效,故其应对合同无效承担主要责任。对于李玉兰作为买受人信赖利益损失的赔偿,应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失两方面因素予以确定。马海涛出售给李玉兰的房屋及添附部分价值已经法院判决折价补偿李玉兰,就本案而言,对于李玉兰信赖利益损失的赔偿,仅考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益的因素,参照马海涛出售房屋宅基地区位总价予以确定。故对李玉兰要求马海涛赔偿损失的诉讼请求,理由正当,证据充分,本院对其合理部分予以支持。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定,判决如下:

  一、被告马海涛赔偿原告李玉兰损失十八万五千二百九十元,于本判决生效之日起七日内执行清;

  二、驳回原告李玉兰的其他诉讼请求。

  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  评估费三千元,由原告李玉兰负担一千五百元(已交纳);由被告马海涛负担一千五百元,于本判决生效之日起七日内交纳。

  案件受理费八千五百元,由原告李玉兰负担四千四百九十四元(已交纳四千二百五十元,其余二百四十四元于于本判决生效之日起七日内交纳);由被告马海涛负担四千零六元,于本判决生效之日起七日内交纳。

  本文由北京市天江律师事务所 金英杉律师 供稿
 

律师事务所    电话:010-62369188

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