居住用房改商用所引发的一起租赁合同纠纷

来源:未知  作者:admin
[摘要]
律师事务所提供: 基本案情: 2010年4月1日,汪先生与石先生签订了一份《2010年北京市房屋租赁合同》。汪先生将自己位于北京市朝阳区的一处房屋出租给石先生,月租金18000元,租期
律师事务所提供:

  基本案情:

  2010年4月1日,汪先生与石先生签订了一份《2010年北京市房屋租赁合同》。汪先生将自己位于北京市朝阳区的一处房屋出租给石先生,月租金18000元,租期5年。汪先生与石先生在合同中明确约定房屋用途为自用,即出租的房屋只能由石先生自己使用,不能转租他人。若承租人擅自改变房屋用途、擅自将房屋转租给第三人,出租方有权单方面解除合同。汪先生出租房屋的建筑面积是300㎡,当时的月租金市场价应在24000元-25000元左右,汪先生之所以同意以比较低的价格租给石先生是因为石先生给汪先生的第一印象很好,为人很诚实。另外考虑到石先生的租期是5年,比较稳定,所以就同意与石先生签订了租房合同。汪先生在与石先生签订合同后提出的唯一要求就是石先生要按照合同约定不得改变房屋用途,只能自用,不得转租,石先生允诺。石先生承租房屋后不久,以承租房屋为住所注册成立了一家公司,石先生本人为公司的法定代表人。对于石先生在承租房屋内注册成立公司一事,汪先生虽不反对,但要求公司的法定代表人是石先生,以确保新成立的公司是石先生在经营,同时也符合租房合同中关于房屋用途的约定。

  2011年3月,汪先生到出租房屋领取租金时发现在出租房屋内办公的人都是一些生疏的面孔,此外墙上的营业执照也换成了新的,法定代表人变成了李女士。随即汪先生便向当时公司的负责人提出我要见李女士,可是那位负责人很粗鲁的对汪先生说李女士不在,等她回来时我会通知她,汪先生没有办法当时也就离开了。汪先生觉得事情好像有点不对劲,之后又多次到出租房屋内去见李女士,想了解一下情况,可是屡次被回绝,而且态度非常不好。屋内的人员要么回答李女士不在,要么就视而不见不予理睬。无奈之下,汪先生给石先生通了电话,问李女士是什么人呢?石先生回答是我远方的亲戚。汪先生心里甚是怀疑。之后汪先生来到北京天江律师事务所找到了钱律师,钱律师了解汪先生的情况之后,到工商局调取了石先生成立公司的工商档案,结果发现石先生在2010年12月就已经把公司完全转让给了李女士。汪先生很是气愤,觉得自己被蒙蔽了。于是汪先生把石先生起诉到法院,请求法院判令解除与石先生的租房合同。

  法院审理:

  本案起诉到法院以后,石先生先是否认公司转让一事,强调自己仍是公司的实际控制人。为便于查明案件事实,法院依法追加公司为本案第三人,开庭时石先生否认了之前庭审中所陈述的关于自己是公司实际控制人的说法,而是改口说自己与公司早就没有任何关系了。公司作为第三人也认可石先生的陈述,承认石先生与公司已经没有任何关系了。通过开庭审理,法院认为汪先生与石先生签订的房屋租赁协议系双方的真实意思表示,合法有效,双方应当按照合同约定全面行使权利、履行义务。双方在合同中明确约定房屋用途系自用,若石先生擅自改变房屋用途的,汪先生享有合同解除权。石先生签订合同后,作为法定代表人在租赁房屋内登记注册了公司,符合合同的约定。但石先生之后将公司完全转让给第三人,由转让的公司继续居住使用租赁房屋已非石先生自用,石先生违反合同约定,汪先生享有合同解除权,据此法院依法判决解除了双方签订的租赁协议,石先生按照约定支付违约金。法院判决后,石先生和作为第三人的公司均不服提起上诉,二审法院经过开庭,最终依法维持了原判,驳回了上诉人的上诉请求。

  律师提醒:

  面对社会上纷繁复杂的租赁合同纠纷,北京天江律师事务所钱学志律师结合自己代理过的多起租赁合同纠纷案件,对广大的房屋出租方和承租方提出如下建议,以便双方都能更好的维护自己的权益。1、对出租方的建议:出租人首先要与承租人签订一份双方权利义务约定都非常明确的合同,因为一旦发生纠纷,双方签订的合同是法院审判的主要依据。其次出租方最好能对承租方的基本情况进行调查了解,以便确定承租方是否是你理想中的出租房屋对象。2、对承租方的建议:承租人出租房屋时首先要明确的是出租方是否是享有出租权的权利方。如果不享有出租权或转租权的一方与承租方签订了租房合同,很可能是一份无效的合同。其次承租方在承租房屋时务必明确租房的用途、租金和租期及双方的违约责任。签订一份内容明确的租赁合同是对承租方承租权最好的保护方式。
 

律师事务所    电话:010-62369188

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